L’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation créé par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a instauré, à l’instar de ce qui existait déjà en cas de division initiale ou de subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, un droit de préemption pour le locataire ou occupant de bonne foi.

En effet, depuis la loi du 13 juin 2006, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente le bailleur doit effectuer une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi.

Cette notification doit comporter l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Ceci est prévu dans le cas où l’acquéreur ne s’engage pas à permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi et le texte précise qu’elle est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

L’offre de vente est alors valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception.

Comme le rappelait un député dans une question publiée le 6 avril 2010 au JO de l’Assemblée Nationale, des interprétations divergentes se sont fait part quant à l’application de cette disposition pour de petits immeubles composés uniquement de chambres meublées.

Les dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 31 juillet 1975 sont-elles ou non applicables en cette matière, dont on sait qu’elle diverge de celle régie par loi du 6 juillet 1989 ?

Il était alors demandé au Ministre du Logement et de l’Urbanisme si ces dispositions s’appliquent pour un immeuble uniquement composé de chambres meublées et s’il y a lieu de notifier à tout occupant de l’immeuble la vente envisagée.

Par une réponse publiée le 27 juillet 2010, le Ministère du Logement et de l’Urbanisme indique que, sous réserve de l’interprétation des juges des tribunaux de l’ordre judiciaire, le droit de préemption prend naissance lorsque certaines conditions sont réunies, notamment lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.

Dès lors, que le local soit loué meublé ou non, les locataires ou occupants de bonne foi de chambres meublées affectées à leur habitation bénéficient de ce droit de préemption, obligeant ainsi le bailleur à adresser à chaque locataire ou occupant de bonne foi la notification.

A l’expiration du bail commercial, il arrive que bailleur et locataire ne s’entendent pas sur le montant du loyer du nouveau bail.

Une procédure en fixation du prix du loyer peut alors être engagée par l’une ou l’autre des parties.

A l’issue d’une telle procédure, il reste néanmoins un droit d’option pour le locataire, qui peut alors renoncer au renouvellement (le prix ne lui convient pas) mais également pour le bailleur qui pourra alors refuser le renouvellement.

Ces options sont prévues par l’article L 145-57 du Code de Commerce qui précise qu’elles sont exercées « à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ».

S’il exerce alors cette option de refuser le renouvellement du bail au prix nouvellement fixé, et en l’état du droit au renouvellement dont dispose le locataire (sauf exceptions), le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, fait l’objet d’un important contentieux : à quel montant doit-elle être évaluée ?

C’est souvent alors le début d’une nouvelle procédure, tendant cette fois à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction devant être réglée par le bailleur, procédure qui nécessite le recours à une expertise judiciaire.

La cour de cassation a eu à se prononcer sur la charge des frais d’expertise suite à l’exercice de son droit d’option par le bailleur à l’issue d’une procédure en fixation du loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial.

Dans cette affaire, le bailleur de locaux commerciaux avait signifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer qui, à défaut d’accord entre les parties, avait dû être fixé judiciairement.

Non satisfait sans doute du prix ainsi fixé, le bailleur avait alors exercé son droit d’option en refusant le renouvellement et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, puis avait assigné la locataire en fixation de cette indemnité et une expertise a été ordonnée pour en déterminer le montant.

A l’issue de cette procédure, la Cour d’appel avait jugé que les frais d’expertise seraient supportés par moitié par les parties, ce que la locataire a donc contesté devant la cour de cassation, se prévalant des dispositions de l’article L 145-57 du Code de Commerce cité plus haut.

Mais la Cour de Cassation pose que les frais qui sont mis par l’article L 145-57 à la charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord, sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice du droit d’option, et non ceux d’une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Elle considère donc que la détermination du débiteur des frais de l’expertise ordonnée pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, relève, après l’exercice du droit d’option, du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 septembre 2009

De nombreuses formalités liées au bail commercial doivent être faites par acte de commissaire de justice. C’est notamment le cas du congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire, et ce par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil.

Quelles que soient en effet les dispositions du bail, qui peuvent par exemple prévoir que le congé serait notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette formalité doit être accomplie par acte extrajudiciaire.

Le statut des baux commerciaux est régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce.

Il est notamment expressément prévu que le bail commercial a une durée minimum de 9 ans.

Le locataire dispose toutefois de la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale (article L 145-4).

S’agissant du congé, qu’il émane du locataire (en fin de bail ou à l’expiration d’une période triennale) ou du bailleur, il est prévu par l’article L 145-9 que « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance », surtout, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ».

Cette rédaction est issue de la loi LME du 4 août 2008. Antérieurement, le congé devait être donné selon les usages locaux (et au moins 6 mois à l’avance).

Nécessité du congé :

Le texte est clair : le bail ne peut prendre fin que par l’effet d’un congé.

A l’issue du bail, il ne s’opère pas de renouvellement automatique, comme par exemple pour les baux d’habitation.

A défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction, et  pour une durée indéterminée.

Du point de vue du locataire :

Le locataire peut se trouver dans différentes situations.

Soit il souhaite purement et simplement mettre fin au bail et quitter les lieux, auquel cas il doit signifier (acte d’huissier de justice) au bailleur son congé pour l’une des dates prévues (soit expiration d’une période triennale soit fin du bail) en respectant les dispositions légales.

Soit il souhaite au contraire obtenir le renouvellement de son bail commercial qui on l’a vu ne se renouvelle pas automatiquement.

Dans ce cas, il doit, si le bailleur n’a pas de son côté donné congé, solliciter le renouvellement de son bail et ce par acte d’huissier de justice.

Le droit au renouvellement est consacré par la loi : on parle de propriété commerciale.

Toutefois, le bailleur peut de son côté souhaiter fixer un nouveau prix.

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement de bail, et sa réponse doit elle aussi être formulée par acte extrajudiciaire (voir sur le site à ce sujet la note suite à l’arrêt rendu le 11 juin 2008 par la Cour de Cassation).

Du point de vue du bailleur :

La situation est plus complexe pour le bailleur car d’une manière générale, il ne peut s’opposer au renouvellement du bail, sans offrir d’indemnité à son locataire.

Toutefois, et notamment pour voir modifier le montant du loyer, le bailleur peut avoir intérêt à notifier un congé en offrant le renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières.

L’évolution du prix du loyer est toutefois strictement encadrée et le locataire dispose de son côté de la possibilité de négocier ou de contester le montant proposé.

Le bailleur peut également avoir certains griefs à l’égard de son locataire et souhaiter mettre fin purement et simplement au bail, sans offrir d’indemnité.

Les huissiers de justice pratiquent très régulièrement cette matière et que vous soyez bailleur ou locataire, ils peuvent vous apporter de précieux conseils ainsi que régulariser la rédaction et la délivrance de vos actes extrajudiciaires.