De nombreuses formalités liées au bail commercial doivent être faites par acte de commissaire de justice. C’est notamment le cas du congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire, et ce par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil.
Quelles que soient en effet les dispositions du bail, qui peuvent par exemple prévoir que le congé serait notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette formalité doit être accomplie par acte extrajudiciaire.
Le statut des baux commerciaux est régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce.
Il est notamment expressément prévu que le bail commercial a une durée minimum de 9 ans.
Le locataire dispose toutefois de la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale (article L 145-4).
S’agissant du congé, qu’il émane du locataire (en fin de bail ou à l’expiration d’une période triennale) ou du bailleur, il est prévu par l’article L 145-9 que « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance », surtout, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ».
Cette rédaction est issue de la loi LME du 4 août 2008. Antérieurement, le congé devait être donné selon les usages locaux (et au moins 6 mois à l’avance).
Le texte est clair : le bail ne peut prendre fin que par l’effet d’un congé.
A l’issue du bail, il ne s’opère pas de renouvellement automatique, comme par exemple pour les baux d’habitation.
A défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction, et pour une durée indéterminée.
Le locataire peut se trouver dans différentes situations.
Soit il souhaite purement et simplement mettre fin au bail et quitter les lieux, auquel cas il doit signifier (acte d’huissier de justice) au bailleur son congé pour l’une des dates prévues (soit expiration d’une période triennale soit fin du bail) en respectant les dispositions légales.
Soit il souhaite au contraire obtenir le renouvellement de son bail commercial qui on l’a vu ne se renouvelle pas automatiquement.
Dans ce cas, il doit, si le bailleur n’a pas de son côté donné congé, solliciter le renouvellement de son bail et ce par acte d’huissier de justice.
Le droit au renouvellement est consacré par la loi : on parle de propriété commerciale.
Toutefois, le bailleur peut de son côté souhaiter fixer un nouveau prix.
Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement de bail, et sa réponse doit elle aussi être formulée par acte extrajudiciaire (voir sur le site à ce sujet la note suite à l’arrêt rendu le 11 juin 2008 par la Cour de Cassation).
La situation est plus complexe pour le bailleur car d’une manière générale, il ne peut s’opposer au renouvellement du bail, sans offrir d’indemnité à son locataire.
Toutefois, et notamment pour voir modifier le montant du loyer, le bailleur peut avoir intérêt à notifier un congé en offrant le renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières.
L’évolution du prix du loyer est toutefois strictement encadrée et le locataire dispose de son côté de la possibilité de négocier ou de contester le montant proposé.
Le bailleur peut également avoir certains griefs à l’égard de son locataire et souhaiter mettre fin purement et simplement au bail, sans offrir d’indemnité.
Les huissiers de justice pratiquent très régulièrement cette matière et que vous soyez bailleur ou locataire, ils peuvent vous apporter de précieux conseils ainsi que régulariser la rédaction et la délivrance de vos actes extrajudiciaires.
7 Boulevard Victor Hugo
34000 MONTPELLIER
